Ценовой пузырь на рынке жилья: идентификация и масштабы развития

Актуальность. Значительный перегрев рынков жилья в пандемийный период вызвал большой интерес к этой проблематике как со стороны органов государственного регулирования, так и со стороны участников рыночного оборота. Отечественные и зарубежные исследователи в основном идентифицируют ценовые пузыри как отставание доходов населения от ценовых характеристик рынка или как соотношение цены и ренты от жилья и почти не уделяют внимание определению масштабов развития ценовых спекулятивных пузырей, таким образом, в сложившихся российских условиях изучение этого вопроса является своевременным.

Цель исследования состояла в разработке методики идентификации спекулятивных ценовых пузырей на рыке недвижимости, позволяющей установить их размеры, опираясь на величину реальной справедливой стоимости в период стабильности, смоделированную справедливую стоимость и рыночную стоимость в условиях ажиотажного рынка.

Задачи исследования состояли в динамическом анализе рынка жилья, выявлении периодов стабильности ажиотажного роста цен на рынке, моделировании справедливой стоимости при устойчивых значениях ценообразующих факторов и расчете размера ценового пузыря.

Методология. Исследование базируется на основе корреляционно-регрессионного анализа, индексного метода обработки информации.

Результаты. Были установлены процентные размеры спекулятивных ценовых пузырей, при этом в качестве базы была принята справедливая цена на рынке жилья, также была разработана шкала деления спекулятивных пузырей.

Вывод. Были произведены расчеты для рынка жилья г. Сочи в 2021 г. и выведен эйфорический ценовой пузырь в размере 54%, который не подкреплен существенными изменениями макроэкономических факторов и требует особого внимания со стороны заинтересованных лиц.

1. Стерник С. Г., Гареев И. Ф. Структурные изменения на рынке жилой недвижимости в 2020 году: экспансия государственной поддержки и системный рост индивидуального жилищного строительства // Жилищные стратегии. 2021. Т. 8, № 2. С. 85-130. https://doi.org/10.18334/zhs.8.2.112369.

2. Максимов М. И., Акулинин Ф. В., Богомолов Д. М. Пир во время чумы? Анализ роста рынка недвижимости в ряде регионов России // Инновационное развитие экономики. 2021. № 2-3(62- 63). С. 180-185.

3. Коростелкина И. А., Воронкова Н. В. Рынок недвижимости в период пандемии: современные тренды и прогнозы // Тренды и управление. 2021. № 1. С. 51-62. https://doi.org/ 10.7256/2454-0730.2021.1.33906.

4. Нехороших И. Н. Роль государства на рынке недвижимости в России // Регион: системы, экономика, управление. 2021. № 1(52). С. 27-31. https://doi.org/10.22394/1997-4469-2021-52-1-27-31.

5. Бердникова В. Н. Экономические инструменты управления региональным рынком недвижимости в условиях пандемии // Актуальные вопросы экономики и управления: наука и практика. Криулинские чтения: сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции / Курский государственный университет. Курск, 2021. С. 64-69.

6. Lucas R. E., Jr. Expectations and the Neutrality of Money // Journal of Economic Theory. 1972. N 4. P. 103–124.

7. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 8(95). С. 31-53.

8. Гусев А. Б. Ценовые пузыри на региональных рынках жилья // Рынок недвижимости России. URL: hhttp://realtymarket.ru/docs/pps/gusev2.pdf (дата обращения: 06.10.2021).

9. Слуцкий Ал-р. А., Слуцкий Анат. А. Ценовые пузыри на рынке жилья и вариант вывода ипотечного кредитования из кризиса // Банковское кредитование. 2009. № 1. С. 30-36.

10. Раменская А. Д. «Ценовые пузыри» и причины возникновения жилищного кризиса в России // Актуальные проблемы экономической теории: материалы Всероссийской научно-практической конференции студентов и молодых ученых / Уральский государственный экономический университет. Екатеринбург, 2017. С. 32-34.

11. Bourassa S. C., Hoesli M., Oikarinen E. Measuring House Price Bubbles // Real Estate Economics. 2019. N 47. P. 534-563. https://doi.org/10.1111/1540-6229.12154.

12. Lai R. N., Van Order R. A. Momentum and House Price Growth in the United States: Anatomy of a Bubble // Real Estate Economics. 2010. N 38. P. 753-773. https://doi.org/10.1111/j.1540-6229.2010.00282.x.

13. Fabozzi F. J., Xiao K. The Timeline Estimation of Bubbles: The Case of Real Estate // Real Estate Economics. 2019. N 47. P. 564-594. https://doi.org/10.1111/1540-6229.12246.

14. Pavlov A., Wachter S. Subprime Lending and Real Estate Prices // Real Estate Economics. 2011. N 39. P. 1-17. https://doi.org/10.1111/j.1540-6229.2010.00284.x.

15. Мельникова Е. Г. Формирование ценовых «пузырей» на рынке акций // Деньги и кредит. 2010. № 12. С. 43-48.

16. Обзор финансовой стабильности. Информационно-аналитический материал. IV квартал 2020 – I квартал 2021 года. URL: http://www.cbr.ru/collection/collection/file/33327/ofs_21-1.pdf (дата обращения: 10.10.2021).

17. Бердникова В. Н. Ипотека как инструмент финансирования инвестиционно-строительного процесса // Проблемы экономики и управления строительством в условиях экологически ориентированного развития: материалы V Международной научно-практической онлайн-конференции / Томский государственный архитектурно-строительный университет. Томск, 2018. С. 72-74.

18. Бедин Б. М., Кошман В. Н., Хомкалов Г. В. Массовая оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в многофункциональном городе: теория и практика / Байкальский государственный университет. Иркутск, 2006. 123 с.

19. Шабалина О. Н. Особенности признания рынка активным и неактивным. Классификация рынков по уровню активности // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 11(206). С. 65-82.

20. Мицек Е. Б. Базовые характеристики эконометрической модели экономики России 2020 года // Вестник Гуманитарного университета. 2021. № 1(32). С. 91-104.